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拉萨市房屋租赁暂行管理办法

来源: 时间:2018-10-24 18:14:12

拉萨市房屋租赁暂行管理办法

拉萨市房屋租赁暂行管理办法

西藏自治区拉萨市人民政府

拉萨市人民政府令第18号

(2008年6月7日拉萨市人民政府常务会议审议通过 2008年6月19日拉萨市人民政府令第18号公布 自2008年7月1日起施行)

第一章 总则

第一条 为了规范本市的房屋租赁行为,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、行政法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本办法。

第三条 本办法所称房屋租赁,是指出租人将房屋交付承租人使用,承租人向出租人支付租金的行为。

第四条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实守信的原则。房屋租赁应当依法纳税。

房屋租赁当事人应配合有关部门做好社会治安综合治理工作。

第五条 拉萨市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区(、县)房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门,业务上受市房地产管理部门领导。

公安机关负责出租房屋的治安管理、消防管理,要建立承租人录入信息平台、登记安全检查等管理制度。

本市各区(县)人民政府、国土规划、人防、税务、工商、安全生产监督、外事、城管综合执法、民政、卫生、计划生育等部门应当按照各自的职责,制定相关实施意见,协同实施本办法。

第二章 租赁范围和条件

第六条 房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织,但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。房屋出租人可以委托他人代为出租或承租房屋,被委托人应持有书面委托书,境外当事人的委托书应当经过公证或者认证。

第七条 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织,但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的,从其规定或者约定。

第八条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;

(二)产权有争议或者产权受到限制的;

(三)共有的房屋,未经全体共有人书面同意的;

(四)已抵押,未经抵押权人同意的;

(五)不符合安全标准的;

(六)属违章建筑的;

(七)法律、法规规定不得出租的其他情形。

第九条 房地产开发企业预售商品房,应当符合商品房预售的条件,并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。

房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租,商品房预购人不得将预购的商品房预租。

第三章 租赁合同的订立和登记备案

第十条 房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。

市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本,供租赁当事人参照使用。

第十一条 房屋租赁合同包括下列主要内容:

(一)租赁当事人的姓名或者名称,身份证、暂住证或其他有效证件,住所;

(二)房屋座落地点面积、结构、附属设施和设备状况;

(三)房屋用途;

(四)房屋交付日期;

(五)租赁期限;

(六)租金数额、支付方式和期限;

(七)房屋使用要求和维修;

(八)房屋返还时的状态;

(九)违约;

(十)争议的解决方式;

(十一)租赁当事人约定的其他内容。

第十二条 当事人应自租赁合同签订或者变更之日起10日内,到本辖区房地产主管部门登记或者备案,登记备案实行年检制度。登记备案费用按国家和自治区有关规定执行。

房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人;房屋租赁合同终止后,出租人必须到原登记部门注销。

房屋租赁当事人一方为外国或者港、澳、台地区的自然人、法人或者其他组织的,应当自房屋租赁合同订立或者变更之日起30日内,到市房地产主管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。

出租人登记备案后7日内,持《房屋租赁登记备案证明》到当地公安派出所签订《出租房屋治安保证书》。

第十三条 房地产主管部门应自接到租赁登记申请之日起10个工作日内,对符合本办法规定的,予以登记备案,并核发由市房地产主管部门统一制定的《房屋租赁登记备案证明》;不符合本办法规定的,不予登记备案,并书面答复申请人。

受委托代办房屋租赁登记备案的房屋中介机构,应当出具委托手续。

房地产主管部门逾期不作出是否予以登记决定的,即视为予以登记。当事人应自逾期之日起10个工作日内到本辖区房地产主管部门办理登记手续。

禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》。

第十四条 房地产主管部门应将予以登记的租赁合同副本自登记之日起10个工作日内送同级税务部门备案。

第十五条 租赁登记由当事人向房地产主管部门申请,并提交下列文书:

(一)房屋权属证书或者证明其产权的其他有效证件;

(二)提供消防相关手续;

(三)房屋租赁合同;

(四)出租人身份证明、组织机构代码证书或者法律资格证明;

(五)承租人身份证明、法律资格证明或者暂住证;

(六)法律、法规规定的其他材料或证件。

出租房屋不能按照本办法规定登记的,当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到房地产主管部门办理备案。

第十六条 有下列情形之一的,房地产主管部门不予登记:

(一)当事人未取得合法房屋使用权的;

(二)改变土地、房屋用途未经有关部门批准的;

(三)租赁合同期限超过土地使用年限的;

(四)租赁合同内容违反本办法及其他有关法律规定的。

第十七条 房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。房屋租赁期限届满,租赁当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。

租赁当事人对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能确定的,视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系,但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。

公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系,但本办法另有规定的除外。

第四章 房屋的交付、使用和维修

第十八条 出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。

出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人在合理期限内交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除租赁合同。

出租人交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同。

第十九条 房屋交付时存在缺陷,影响承租人正常使用的,承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金;危及承租人安全的,承租人可以随时解除租赁合同。

第二十条 房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的,出租人应当事先书面告知承租人。

第二十一条 出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修等因素,与承租人约定收取房屋租赁保证金,但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。

租赁关系终止时,房屋租赁保证金除用以充抵合同约定由承租人承担的费用外,应当归还承租人。

第二十二条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查,但不得影响承租人正常使用房屋;承租人对出租人的检查应当予以配合。

第二十三条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:

(一)利用房屋进行非法活动,损害公共利益或者他人利益的;

(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;

(三)擅自将房屋转租第三人的;

(四)超过合同约定期限的;

(五)合同未约定,拖欠租金达6个月以上的。

因上述行为造成出租人损失,出租人有权要求承租人赔偿。

第二十四条 出租非独立成套的房屋,出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。

相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的,承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起30日内协调处理,并出具书面意见。

承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的,出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。

第二十五条 承租人装修房屋或者增设附属设施的,应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。

承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。

第二十六条 房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。

房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金,除租赁合同另有约定外,不得向承租人收取其他费用。

房屋承租人延期支付租金的,应当支付违约金。违约金的数额,按照租赁合同约定的标准计算。

承租人逾期不支付租金累计超过6个月的,出租人可以解除租赁合同,租赁合同另有约定的,从其约定。

第二十七条 承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用,由承租人承担,租赁合同另有约定的,从其约定。

第二十八条 承租人使用房屋获得的收益归承租人所有,租赁合同另有约定的,从其约定。

第二十九条 出租人应当定期对房屋进行养护,使房屋处于正常的可使用状态;承租人发现房屋损坏的,应当通知出租人予以修复,出租人应当及时修复,租赁合同另有约定的,从其约定。

第三十条 出租人养护和维修房屋时,应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。

第三十一条 承租人按照租赁合同的约定使用房屋,不承担房屋自然损耗的赔偿。

因承租人的原因造成房屋损坏的,承租人应当负责修复;承租人造成房屋主体结构损坏的,出租人可以解除租赁合同。

第三十二条 出租人、被委托人应承担下列治安:

(一)与房屋所在地公安派出所签订《出租房屋治安保证书》,履行治安;

(二)对承租人进行住宿登记。登记时应当按照公安机关的要求,核对承租人的身份证件,不得留宿无合法有效身份证件的人员;

(三)督促外地来拉萨承租的人员及时办理暂住登记和申领《暂住证》;

(四)发现承租人有违法、犯罪活动或者嫌疑的,应及时报告公安机关,不得包庇、纵容;

(五)对承租人进行经常性的遵纪守法宣传,积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;

(六)出租的房屋必须具备消防设施,并经常对房屋进行安全检查和维护,保证房屋使用安全。

第五章 转租

第三十三条 房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。

第三十四条 有下列情形之一的房屋不得转租:

(一)承租人拖欠租金的;

(二)承租人在承租房屋内擅自搭建的;

(三)预租的商品房;

(四)租赁合同中有约定不得转租的。

第三十五条 房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应当征得出租人书面同意;未征得出租人同意转租房屋的,出租人可以解除租赁合同。房屋转租合同生效后,转租人应当继续履行原房屋租赁合同约定的承租人的权利和义务,同时履行登记义务。

公有居住房屋承租人转租房屋需征得出租人同意,未征得出租人同意擅自出租的,出租人可以解除租赁合同。

非独立成套房屋承租人转租房屋,不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。

第三十六条 房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。

第三十七条 房屋转租的租金,由转租当事人协商确定。

第三十八条 房屋转租合同约定租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。

第三十九条 房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,但出租人与转租当事人另有约定的除外。

房屋转租期间,转租人和接受转租人的权利、义务参照适用本办法有关出租人和承租人的权利、义务的规定。

第六章 租赁关系的变更和终止

第四十条 房屋在租赁期间转让的,房屋的受让人应当继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前3个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

第四十一条 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的,应当书面征得出租人同意,由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同,并与出租人签订租赁主体变更合同。

第四十二条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:

(一)出租人死亡或者依法终止的,由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同;

(二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同;

(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的,租赁合同依法变更或者终止;

(四)租赁当事人依法分立、合并的,由变更后的当事人继续履行租赁合同。

本条第(二)款规定中可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

第四十三条 房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建,致使租赁房屋的面积、部位发生变化的,出租人应当与承租人协商一致,变更租赁合同。

房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的,租赁关系按照租赁合同的约定处理;租赁合同未约定的按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。

第四十四条 房屋租赁期间发生下列情形之一的,该租赁关系终止:

(一)房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的;

(二)房屋因社会公共利益需要被依法征用的;

(三)房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。

第四十五条 房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。

第四十六条 租赁关系终止时,出租人有权收回房屋,承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期未返还房屋的,出租人有权追收房屋占用期间的使用费。

房屋返还时,应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态;不符合的,出租人可以要求承租人恢复,也可以自行恢复,由此发生的合理费用由承租人承担。

第七章 法律

第四十七条 租赁当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第三十四条的规定,致使租赁合同无效,造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的,应当依法承担赔偿。

对违反规定擅自出租的,房地产管理部门责令其限期改正,并可处以1万元以下的罚款。

第四十八条 伪造、涂改《房屋租赁登记备案证明》的,房地产管理部门注销其证书,并可处以500元以上1000元以下的罚款。

第四十九条 对出租人未与公安部门签定《出租房屋治安保证书》的,公安部门责令限期改正;情节严重的,并可处以月租金5倍以下的罚款。

对出租人不履行《出租房屋治安保证书》规定的治安的,公安部门予以警告,发生治安案件、灾害事故的责令停止出租,并可处以月租金10倍以下的罚款。

第五十条 当事人违反本办法第九条规定预租商品房的,由市或者区(县)房地产管理部门责令其限期改正,没收违法所得。

第五十一条 房地产管理部门、公安部门和其他部门的主管人员和其他直接人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事。

第五十二条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或考提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。

第八章 附则

第五十三条 出租国有土地上未经批准自行建设的房屋,经规划部门依法检查处理并同意暂时保留使用的,核发《房屋租赁登记备案证明》(临时);出租农民宅基地范围内未经批准自行建设的房屋,核发《房屋租赁登记备案证明》(临时)。

《房屋租赁登记备案证明》(临时)的有效期为1年。

《房屋租赁登记备案证明》(临时)仅为本条第一款所指房屋的租赁备案凭证,不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。

第五十四条 本办法自2008年7月1日起施行。